Se você já comprou um imóvel, possivelmente te falaram que para registar o bem teria que pagar um imposto, ou até mesmo se você está querendo comprar um imóvel e está colocando as despesas na ponta do lápis, provavelmente você também tem que colocar o pagamento desse imposto, afinal, sem o pagamento dele, não tem como fazer o registro em cartório, e, portanto, você não possuirá um imóvel regular.
Mas afinal, que imposto é este?
Esse imposto se chama ITBI e significa Imposto de Transmissão de Bens Imóveis
O ITBI é um imposto municipal que incide nas transmissões entre pessoas vivas de forma onerosa sobre bens imóveis, ou seja, toda vez que ocorre a transferência de um imóvel, de forma onerosa, com natureza de direito real ou acessão física.
Esse tributo é previsto na Constituição Federal, artigo 156, inciso II
Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre:
II - transmissão "inter vivos", a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição;Mas o que é natureza de direito real ou acessão física?
Acessão física é tudo aquilo que o homem incorporou ao solo de forma permanente e sua remoção seria sua destruição.
Já os direitos reais são previstos no artigo 1.225, do Código Civil: a propriedade, servidão, superfície, uso, usufruto, habitação e direito do promitente comprador do imóvel.
Quando vai incidir o ITBI?
Então basicamente sempre haverá incidência do ITBI quando houver uma transferência de um bem imóvel por ato oneroso, como uma compra e venda.
Exemplo: Eu quero comprar um imóvel em determinada cidade no valor de R$ 200.000,00 (duzentos mil reais), e a alíquota desse imposto nesta cidade é de 3%, assim, no momento em que realizar a escritura pública de compra e venda e requisitar o registro na matrícula no cartório de registro de imóveis, terei que comprovar o pagamento do imposto de ITBI no valor de R$6.000,00 (seis mil reais).
O mesmo imposto incide se for feito o registro de uma propriedade, servidão, superfície, uso, usufruto, habitação e direito do promitente comprador do imóvel.
Ainda que o penhor, a anticrese e a hipoteca sejam direitos reais previstos no artigo 1.225, do Código Civil, eles são direitos reais de garantia, e não haverá incidência de ITBI quando forem registrados.
Quem tem o dever de pagar o ITBI?
Na maioria das vezes o imposto deve ser pago pelo comprador, uma vez que ele tem o real interesse da aquisição da propriedade. Entretanto, isso pode ser negociado através do contrato, podendo ser uma responsabilidade só do vendedor, quanto só do comprador ou até mesmo dos dois juntos.
Qual é o valor do ITBI?
Como o ITBI é um imposto de competência municipal, a alíquota e a base de cálculo vai variar de cidade para cidade.
Geralmente, as alíquotas variam em torno de 1% a 4% sobre o valor venal do imóvel, ou seja, o valor de avaliação pela prefeitura.
Então se você fizer a compra de um imóvel, novo ou usado, e o valor deste imóvel for R$ 300.000,00 (trezentos mil reais) e a alíquota do ITBI for de 2%, o valor do imposto para pagar será de R$6.000,00 (seis mil reais).
Algumas vezes, o valor venal do imóvel pode ser superior ao valor que o imóvel foi comprado.
Você pode comprar o imóvel no valor de R$300.000,00 (trezentos mil reais), mas o valor venal na prefeitura é R$350.000,00 (trezentos e cinquenta mil reais). Nesse caso, será levado em consideração o valor venal e não o valor que o imóvel foi comprado, sendo R$350.000,00 x 2% (alíquota) = R$ 7.000,00 (sete mil reais).
Ainda é importante ressaltar que algumas prefeituras utilizam o valor da venda para calcular o ITBI, pois geralmente o valor de venda é maior que o valor venal.
Posso parcelar o ITBI?
Depende. Por ser um imposto de competência municipal, depende da lei municipal. Em algumas prefeituras cobram somente à vista, outras parcelam de duas a doze vezes sem juros e multa.
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