Imagine que você tem um imóvel e quer vendê-lo, entretanto, os compradores que aparecem pedem o parcelamento do imóvel, ou então, você quer comprar um imóvel, mas não tem o dinheiro à vista e não quer fazer financiamento bancário para pagar juros, assim você quer que o vendedor te venda o imóvel de forma parcelada.
Você já pensou em fazer uma promessa de compra e venda e esse instrumento ter validade jurídica?
Esse instrumento é chamado de Contrato de Promessa de Compra e Venda, que pode ser realizado através de um contrato particular ou público, se caracterizando como um contrato preliminar ou chamado também de pré-contrato. Ou seja, antes de ser realizado um contrato de compra e venda e a respectiva escritura do imóvel, as partes irão firmar uma promessa de que um irá comprar e o outro irá vender, de acordo com as cláusulas especificadas no contrato.
Você deve estar se perguntando, em quais casos posso realizar um contrato de promessa de compra e venda? Veja, são muitas as hipóteses de cabimento, mas listei algumas para ficar mais explicativo:
Imóvel na planta: Hoje em dia é muito normal a venda de imóveis pela planta. Através da incorporação imobiliária, a construtora realiza os projetos e só começa a execução da obra com um percentual de imóveis já vendidos. Nesses casos, o contrato de promessa de compra e venda é necessário para estipular a forma de pagamento, o prazo para a entrega do imóvel e as outras despesas necessárias advindas desta operação imobiliária.
Imóvel construído: Com o imóvel já construído também é possível realizar uma promessa, podendo o vendedor prometido o imóvel para o comprador, mas que necessita de alguns meses para sair do imóvel, seja para comprar sua nova casa ou realizar a mudança. Nesses casos, a promessa de compra e venda já autoriza o pagamento pelo comprador do imóvel e lhe dá segurança que em determinado tempo ele poderá tomar a posse do imóvel e realizar a escritura de compra e venda.
Imóvel parcelado: No início desse post, dei o exemplo do vendedor que quer vender o imóvel e só encontra comprador que quer parcelar o valor, assim como comprador que não pode efetuar a compra do imóvel à vista e pede parcelamento, mas não quer depender de financiamento bancário por conta dos juros e da burocracia. Dessa forma, o Contrato de Promessa de Compra e Venda serve para que o vendedor continue no imóvel enquanto o comprador paga as parcelas até quitar o valor do imóvel e após a sua quitação, poder realizar o Contrato de Compra e Venda e a transferência da escritura pública.
Imóvel irregular: Alguns estudos recentes demonstraram que 50% dos imóveis do Brasil são irregulares, logo não é possível efetuar operações imobiliárias, pois em algum momento do processo haverá um empecilho que deverá ser resolvido antes da escritura de compra e venda. Dessa forma, o Contrato de Promessa de Compra e Venda pode ser utilizado para que o vendedor prometa ao comprador que irá vender o imóvel, mas que antes disso acontecer, precisa regularizar o imóvel para finalizar a operação imobiliária.
Imóvel em inventário: Aqueles inventários em que os herdeiros não têm interesse em residir no imóvel, a única solução é a venda deste imóvel. Entretanto, é de conhecimento geral que os processos de inventários tendem a ser demorados até a sua finalização. Dessa forma, o contrato de promessa de compra e venda pode ser uma solução para os herdeiros, para que não se preocupem com a manutenção do imóvel enquanto não sai a partilha final. Lembrando que essa operação é muito complexa, devendo todos os herdeiros estarem de acordo com a venda, e através do contrato de Promessa de Compra e Venda, o comprador pode ficar tranquilo que ao final do processo de inventário, será realizado a escritura de compra e venda do imóvel inventariado.
Quais cuidados devo tomar no Contrato de Promessa de Compra e Venda?
Para a realização desse contrato, é orientado que as partes procurem profissionais especializados na elaboração do contrato de Promessa de Compra e Venda, pois é um instrumento complexo que as partes devem tomar cuidado, como por exemplo, saber se o imóvel que será vendido, a pessoa que está vendendo é realmente o vendedor que consta na matrícula do imóvel ou até mesmo a verificação se o imóvel está regular para comprá-lo.
A utilização de um modelo de contrato de promessa de compra e venda pode ser prejudicial para o seu negócio, visto que os modelos tratam de cláusulas genéricas e este tipo de negociação exige cláusulas complexas e específicas.
Na elaboração do contrato de Promessa de Compra e Venda, as partes devem dar atenção para as características que essa operação exige para se livrar de problemas futuros:
Objeto: O objeto do contrato deve ser a realização da escritura de compra e venda do imóvel e sua transferência do vendedor para o comprador. Lembrando que esse é um pré-contrato, ou seja, quando a promessa se concretizar, as partes deverão elaborar um novo contrato, mas agora somente de compra e venda, especificando no objeto desse contrato minuciosamente o imóvel que será vendido de acordo com seu registro.
Prazo: Como dito nas possibilidades de cabimento deste contrato, será necessário estipular o prazo que esta promessa deverá ser concretizada, seja no imóvel na planta com a data da entrega do imóvel, seja no imóvel parcelado quando houver a quitação, imóvel de inventário quando acabar o respectivo processo ou então do imóvel irregular com a sua devida regularização.
Pagamento: O pagamento ficará decidido pelas partes, se o pagamento deverá ser efetuado antes da entrega das chaves ou até mesmo com o comprador já residindo no imóvel.
Outorga da escritura de compra e venda e transferência: Esta é uma cláusula importante, pois ao final do cumprimento da promessa, se o vendedor se recusar a assinar a transferência do imóvel, ela poderá servir de base para o ingresso da ação de adjudicação compulsória.
Análise de risco: Desde esse momento, ainda que seja apenas uma promessa, é necessário a contratação de um advogado para que possa realizar a análise de risco do imóvel, afinal, o comprador estará prometendo que irá comprar o imóvel e o vendedor prometendo que irá vender, assim é necessário que desde o inicio da negociação seja verificado se o imóvel está regular e se as partes atendem a todos os requisitos legais para que não haja problema futuramente na hora de realizar o contrato oficial de compra e venda.
Mas a principal pergunta é: tem validade jurídica esse tipo de contrato de promessa?
E a resposta é sim! No Código Civil, o contrato preliminar é previsto nos artigos 462 a 466.
Art. 462. O contrato preliminar, exceto quanto à forma, deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado.
Art. 463. Concluído o contrato preliminar, com observância do disposto no artigo antecedente, e desde que dele não conste cláusula de arrependimento, qualquer das partes terá o direito de exigir a celebração do definitivo, assinando prazo à outra para que o efetive.
Parágrafo único. O contrato preliminar deverá ser levado ao registro competente.
Art. 464. Esgotado o prazo, poderá o juiz, a pedido do interessado, suprir a vontade da parte inadimplente, conferindo caráter definitivo ao contrato preliminar, salvo se a isto se opuser a natureza da obrigação.
Art. 465. Se o estipulante não der execução ao contrato preliminar, poderá a outra parte considerá-lo desfeito, e pedir perdas e danos.
Art. 466. Se a promessa de contrato for unilateral, o credor, sob pena de ficar a mesma sem efeito, deverá manifestar-se no prazo nela previsto, ou, inexistindo este, no que lhe for razoavelmente assinado pelo devedor.A Promessa de Compra e Venda mais especificamente é prevista no artigo 1.417 e 1.418 do Código Civil.
Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.
Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.Perceba que no artigo 1.417 do Código Civil, para adquirir um direito real à aquisição do imóvel é necessário o registro no Cartório de Registro de Imóveis. Entretanto, o STJ já se pronunciou, através da Súmula 239, que para o direito à adjudicação compulsória não é requisito o registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.
Veja, o STJ diz que não é requisito para adquirir o direito da propriedade, mas isso não significa dizer que não é necessário, pois caso uma das partes não cumpram com a promessa, será necessário ingressar com uma ação judicial e havendo o registro no Cartório de Registro de Imóveis competente, facilitará a aquisição do imóvel de forma liminar.
Mas e se uma das partes quiser desfazer essa promessa, é possível?
Sim, é possível, mas é bem mais complexo que um contrato normal, por isso a necessidade de um profissional especializado para a realização desse contrato, pois as partes podem pactuar cláusula de arrependimento, arras ou sinal de negócio, ou seja, mediante regras especificadas, poderão desistir da promessa, desde que haja essa cláusula expressa no Contrato de Promessa de Compra e Venda.
Caso não haja essa cláusula, o contrato será irretratável e irrevogável, ou seja, não poderá descumprir com o compromisso firmado. Caso descumpra, poderá também ser estipulado no Contrato preliminar o pagamento em perdas e danos.
Seguindo todas as orientações de segurança, é possível realizar o Contrato de Promessa de Compra e Venda para garantir a operação por um meio seguro e legal, para que as partes possam obter a vantagem de ter o imóvel e o pagamento dele de forma rápida e menos burocrática.
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