Ao adquirir um imóvel, muitas vezes não temos todo o dinheiro necessário e precisamos fazer um acordo com o proprietário para pagá-lo em parcelas. No entanto, esse tipo de contrato pode ser arriscado para ambas as partes envolvidas. O proprietário pode perder outras oportunidades de venda, caso o comprador desista no meio do processo, e o comprador pode perder o imóvel se o vendedor mudar de ideia.
Para evitar esses riscos, é possível utilizar um instrumento chamado arras ou sinal de negócio.
As arras ou sinal de negócio são valores pagos no ato da assinatura do contrato, que servem como garantia para ambas as partes. Dessa forma, o comprador se compromete a comprar o imóvel e o vendedor se compromete a vendê-lo, sem o risco de quebrar o acordo. Esse tipo de instrumento pode ser utilizado em diversos tipos de contratos, mas é especialmente importante em contratos imobiliários.
ARRAS E SINAL DE NEGÓCIO É PREVISTO EM LEI?
Sim. Esse instituto é previsto nos artigos 417 a 420 do Código Civil, com a principal função de garantir a negociação e a compra e venda do imóvel.
Art. 417. Se, por ocasião da conclusão do contrato, uma parte der à outra, a título de arras, dinheiro ou outro bem móvel, deverão as arras, em caso de execução, ser restituídas ou computadas na prestação devida, se do mesmo gênero da principal.
Assim, as arras ou o sinal de negócio poderão ser pagos de duas formas: dinheiro ou bem móvel, como exemplo, um veículo.
QUAIS AS MODALIDADES DE ARRAS?
As arras possuem duas modalidades previstas em lei, sendo as arras confirmatórias e as arras penitenciais
ARRAS CONFIRMATÓRIAS
Nesta modalidade, as arras servem para confirmar a obrigação perante o contrato entre as partes, tendo que o comprador comprar o imóvel e o vendedor vender o imóvel, tornando o negócio entre as partes certo, irrevogável e irretratável, e caso haja desistência de alguma das partes, haverá descumprimento do contrato e aplicação de multas e penalidades.
Art. 418. Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado.
Art. 419. A parte inocente pode pedir indenização suplementar, se provar maior prejuízo, valendo as arras como taxa mínima. Pode, também, a parte inocente exigir a execução do contrato, com as perdas e danos, valendo as arras como o mínimo da indenização.
Dessa forma, se o comprador não cumprir com sua parte no contrato em comprar o imóvel, o vendedor poderá desfazer o negócio e reter as arras para si e ainda pedir indenização suplementar se comprovar maior prejuízo, como exemplo a perda de um potencial 2º comprador que deixou de vender por ter firmado a promessa de compra e venda com o 1º comprador, podendo ainda exigir o cumprimento do contrato obrigando o comprador 1 a comprar o imóvel ou pagar indenização.
Agora, se a parte vendedora que não cumpriu com sua parte no contrato em vender o imóvel, o comprador poderá desfazer o negócio e exigir a devolução das arras, pagar em dobro com correção monetária, juros e honorários de advogado, podendo pedir indenização suplementar se comprovar maior prejuízo ou exigir o cumprimento do contrato obrigando o vendedor a vender o imóvel ou pagar indenização.
Exemplo 01: José assinou contrato de promessa de compra e venda com Henrique, no qual deu a título de arras o valor de R$50.000,000 (cinquenta mil reais) para Henrique para confirmar a obrigação de pagar o restante do valor e concretizar a compra e venda. Entretanto, José não tem mais interesse no imóvel e não faz o restante do pagamento, neste caso, José perderá o valor de R$50.000,00 que ficará para Henrique. Henrique, por sua vez, poderá ainda pedir uma indenização suplementar, pois durante o tempo que fechou negócio com José, existia outro comprador interessado no imóvel e que agora não está mais, além da multa rescisória por descumprimento do contrato.
Exemplo 02: José assinou contrato de promessa de compra e venda com Henrique, no qual deu a título de arras o valor de R$50.000,00 (cinquenta mil reais) para Henrique para confirmar a obrigação de pagar o restante do valor e concretizar a compra e venda. Entretanto, Henrique que é vendedor não tem mais interesse em vender o imóvel e descumpre o contrato firmado, assim, Henrique deverá devolver o valor de arras recebidos de R$50.000,00 e ainda pagar o equivalente a esse valor, ou seja, mais R$50.000,00. Assim José receberá o total de R$100.000,00 (cem mil reais) pela desistência de Henrique. José, por sua vez, poderá pedir indenização suplementar, pois José tinha em vista dois imóveis e acabou escolhendo o de Henrique, não tendo mais o outro imóvel disponível, além da multa rescisória por descumprimento do contrato.
ARRAS PENITENCIAIS
Nesta modalidade, as arras servem apenas como garantia do negócio para que ele possa se concretizar, mas caso não se concretize, a parte inocente pode reter as arras para si, como forma de pena para quem desistiu de perdê-las.
Art. 420. Se no contrato for estipulado o direito de arrependimento para qualquer das partes, as arras ou sinal terão função unicamente indenizatória. Neste caso, quem as deu perdê-las-á em benefício da outra parte; e quem as recebeu devolvê-las-á, mais o equivalente. Em ambos os casos não haverá direito a indenização suplementar.
Perceba, nas arras confirmatórias fica especificado que não haverá direito de arrependimento, e havendo desistência de uma das partes, esta terá que além de devolver as arras, terá que pagar indenização suplementar.
No caso das arras penitenciais fica especificado no contrato que as partes têm direito de arrependimento do negócio jurídico, e caso desistam precisam apenas devolver as arras sem poder a parte inocente exigir indenização suplementar, tendo a sua função apenas indenizatória.
Assim, se o comprador usar seu direito de arrependimento e desistir da compra do imóvel, ele perde as arras que deu ao vendedor no início da contratação, ficando o vendedor com o imóvel e não poderá pedir indenização suplementar.
Se o vendedor usar seu direito de arrependimento e desistir de vender o imóvel, ele precisa devolver o dobro que recebeu a título de arras, fica com o imóvel para si e o comprador não pode pedir indenização suplementar.
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