Pense da seguinte forma: você trabalhou muito para um dia conseguir enfim realizar seu sonho de comprar uma casa. Quando resolveu procurar uma casa encontrou a dos seus sonhos.
Você faz um contrato de compra e venda com o proprietário da sua futura casa, paga todas as parcelas, até que chega o dia de finalmente ir morar no imóvel e como você esperou tanto por isso, você quer entrar na sua casa nova com toda documentação regular.
Entretanto, quando você vai fazer a escritura pública, o vendedor fala que não vai passar a escritura pública para o seu nome. Você já pagou todo o imóvel, assinou contrato com o vendedor e agora ele não quer te transferir a propriedade do imóvel para ele ser totalmente seu!
O que fazer em uma situação dessa?
Primeiro de tudo, se acalme e depois procure um advogado especialista em direito imobiliário para te ajudar a resolver esse problema que tem sim solução e é chamada de ação de adjudicação compulsória.
POR QUE PRECISO DE UMA ESCRITURA PÚBLICA?
A escritura é um ato realizado por um tabelião no Cartório/Tabelionato de Notas que formaliza o contrato de compra e venda realizado entre as partes em uma escritura pública, tendo o tabelião fé pública o que dá um valor muito maior ao documento, sendo este o documento apto para transferir a propriedade quando levado ao cartório de registro de imóveis.
Se o comprador tiver o contrato de compra e venda assinado e levar até o Cartório de Registro de Imóveis, será impedido de fazer o registro, pois irão exigir a escritura pública, e se não houver escritura pública e nem registro dessa escritura na matrícula do imóveis, juridicamente este imóvel não pertencerá ao comprador.
Tenho um post que explica com mais detalhes a diferença entre Contrato de Compra e Venda, Escritura Pública e Registro na Matrícula do Imóvel, só clicar aqui: Contrato, escritura e registro, qual a diferença?.
Sabendo agora a importância da escritura pública e que sem ela não é possível realizar o registro no Cartório de Registro de Imóveis na matrícula do imóvel, será necessário entender sobre a ação de adjudicação compulsória, que será o instrumento que viabiliza a transferência da propriedade para o comprador, mesmo o vendedor se recusando a fazer.
O QUE É AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA?
A ação de adjudicação compulsória é o remédio processual jurídico que fará o vendedor transferir a propriedade do imóvel para o comprador através de um juiz.
Esta ação é prevista no artigo 1.418 do Código Civil:
Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.Assim, o juiz dará uma ordem (compulsória) para executar a obrigação de transmitir a propriedade (adjudicação).
Com a sentença de adjudicação compulsória proferida pelo juiz, o comprador poderá ir até o Cartório de Registro de Imóveis para fazer o registro e proceder a escritura pública sem a presença do vendedor.
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
§ 1 o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.Importante ressaltar que é uma ação judicial, logo será necessário apresentar provas como a promessa ou contrato de compra e venda assinado pelas partes, se possível registrado; o pagamento integral do imóvel para o vendedor e ainda provar que não havia cláusula de arrependimento no contrato.
A RECUSA DO VENDEDOR DE TRANSFERIR A ESCRITURA PÚBLICA GERA DANOS MORAIS
É recomendado que numa negociação de compra e venda de imóveis as partes estejam sempre representadas e orientadas por um advogado especialista. Isso pode evitar muitos problemas futuros como a análise dos riscos do negócio, registro de forma regular e até regulamentação da propriedade antes da venda.
Mas mesmo assim, o vendedor que estiver de má-fé se recusará a transmitir a propriedade para o comprador. Essa recusa, dependendo de cada caso, deverá avaliar se existe justificativa e o quanto tempo levará para conseguir a escritura definitiva, mas em alguns casos, juízes dos Tribunais entendem que essa recusa injustificada e demorada passa de um mero aborrecimento e causa um dano moral.
E SE ANTES DE TRANSFERIR O IMÓVEL O VENDEDOR FALECER?
Agora imagine outro exemplo: o comprador e o vendedor firmaram contrato de promessa de compra e venda para que ocorresse a transferência da propriedade quando o comprador terminasse de pagar as parcelas do contrato. Entretanto, antes de finalizar esse parcelamento, o vendedor falece. Bom, se isso acontecer não se preocupe, a ação de adjudicação compulsória também será a solução para esse problema.
Mesmo que o vendedor proprietário do imóvel faleça é necessário que o comprador continue pagando o valor das parcelas do contrato, podendo ser depositado em uma conta judicial ou diretamente para o espólio do vendedor representado por seu inventariante.
Após isso, os herdeiros poderão através do inventário informar que o comprador terminou de realizar o pagamento e então a propriedade deve ser transferida a ele.
Mas existem casos em que os herdeiros podem complicar, pois não concordam com a venda ou não querem que a venda seja realizada depois da morte do autor da herança. Nesses casos, será necessário ingressar com a ação de adjudicação compulsória para que o juiz determine compulsoriamente o registro da propriedade em nome do comprador.
OUTRAS OPÇÕES ALÉM DA ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA
Existem outras opções além da adjudicação compulsória. São outras medidas que deverão ser analisadas pelo advogado especialista como forma estratégica para a melhor solução do problema.
A primeira opção seria a ação cominatória que obrigará o vendedor a outorgar a escritura pública sob pena de multa diária. Apesar de ser uma ordem judicial, ainda dependerá do vendedor ir até o cartório e realizar a transferência da escritura pública para o comprador, podendo em certos casos, ser menos efetivo que a adjudicação compulsória.
A segunda opção poderá ser a resolução do contrato por inadimplemento, ou seja, o contrato será desfeito em razão do descumprimento da obrigação de uma das partes, o que resultará na parte vendedora de devolver o valor que já foi pago pelo vendedor atualizado e com juros, além de outras multas que podem ser acordadas no contrato.
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