Vender um imóvel é um grande passo na vida de uma pessoa, pois esta venda pode estar relacionada a vários fatores: investimento, imóvel parado, imóvel irregular, vender para pagar alguma dívida, herança, vender para ter dinheiro para abrir um negócio, fazer uma viagem dos sonhos ou até mesmo comprar outra casa melhor.
Mas neste momento também é importante se atentar que a venda de um imóvel é um negócio jurídico e que precisa tomar muitos cuidados importantes para que durante a venda não ocorra nenhum problema que diminua o valor do imóvel, impossibilite a transferência ou que não consiga receber o valor da venda.
Quando a pessoa decide vender o imóvel, perguntas como “devo anunciar o imóvel em uma imobiliária?”, “Será que o preço está baixo?”, “onde achar compradores”, “quanto cobra um corretor e será que ele cuida de toda papelada?” vão aparecer.
Imagina que temos um comprador interessado no seu imóvel, você mostra o imóvel, fala do preço, negociam como será o pagamento e na hora de iniciar todo o processo, o financiamento não é aprovado por irregularidade do seu imóvel, você perde o possível comprador ou por medo de perdê-lo, você diminui o valor do imóvel e acaba pegando um modelo de contrato na internet genérico e assume um risco enorme do comprador te dar um calote.
Pensando nisso, reuni 06 (seis) cuidados importantes que você precisa ter se quiser vender o seu imóvel de forma segura e regular, para que possa receber o valor da venda e realizar a transferência da propriedade para o comprador.
1 - DEIXE SEU IMÓVEL REGULARIZADO
Recentemente saiu uma pesquisa em que demonstrou que pelo menos 50% dos imóveis do Brasil estão irregulares, isso significa que muitas famílias moram em seus imóveis de forma irregular. O pior de tudo é que boa parte dessas pessoas não sabem que estão irregulares.
Muitos moradores acham que por terem um contrato de gaveta ou somente uma escritura pública em seu nome lhe dá a propriedade do imóvel, mas na matrícula do imóvel consta outro proprietário. O mesmo acontece com imóveis que estão com metragem menores ou maiores de acordo com o plano diretor da sua cidade. Ou até mesmo pessoas que residem no imóvel há anos e acham que por isso são donas legítimas do imóvel.
Infelizmente, existe um processo burocrático e difícil de entender para regularizar os imóveis no Brasil. É escritura pública, é registro de imóvel, é planta e memorial descritivo, restrição perimetral, averbação de obra, levantamento de construção, habite-se entre outros.
Por isso, quando pensar em vender o seu imóvel, a primeira coisa a se fazer é verificar se o seu imóvel está regular.
Mas como vou saber se meu imóvel está regular?
Bom, são muitas variáveis, recomenda-se procurar um advogado especialista em direito imobiliário que possa te ajudar, mas trago abaixo um check list de informações que podem ser verificadas para saber se o imóvel está regular ou não:
Não basta ter apenas contrato ou escritura pública. O seu nome precisa constar na matrícula do imóvel. Somente através desse documento que é possível verificar se você é realmente proprietário do imóvel;
Para ter o nome na matrícula do imóvel, precisa verificar se existe uma matrícula para o seu imóvel;
A construção do imóvel deve estar averbada na matrícula (exemplo: se você quer vender uma casa, não pode estar constando um terreno);
A metragem do terreno deve estar de acordo com a realidade;
Pagamento de IPTU em dia.
Mas por que preciso regularizar o imóvel para vender?
A maioria das compras de imóveis feitas no Brasil são através de empréstimos e financiamentos bancários e para isso, a própria instituição financeira vai exigir a regularidade do bem para poder emprestar o dinheiro ou financiar o bem.
Imagina que no meio da negociação o banco indefere o financiamento do comprador por falta de regularidade do bem? Você corre o risco de perder o comprador interessado ou ter que baixar o preço para que o comprador possa comprar.
Além disso, o comprador sabendo que o seu imóvel está irregular pode pedir abatimento do valor na compra, juntamente com a justificativa de que terá que regularizar o imóvel antes de comprá-lo.
Então o certo é antes de anunciar o imóvel, verifique a regularidade do bem, para que depois de anunciado você possa desfrutar de um bom negócio e sem perder tempo e desgastes desnecessários que podem levar o fim do negócio.
2 - ELABORAR UM CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA ADEQUADO
Uma das coisas que mais friso para meus clientes é justamente a importância de um contrato, seja ele de promessa ou compromisso de compra e venda.
A venda de um imóvel é um negócio muito grande e para algumas pessoas é a venda de um dos bens mais valiosos que possui, por isso é necessária extrema atenção e segurança do que fará.
Inclusive, é altamente recomendado que faça um contrato mesmo que seja lavrada a escritura pública.
No contrato é onde estarão previstas todas as regras do negócio, descrição do imóvel, forma de pagamento, prazo para pagamento, multas e outras questões, enquanto a escritura pública é apenas o documento oficial que dá o direito de transferir a propriedade do vendedor para o comprador.
Neste artigo eu explico bem mais detalhado a diferença entre contrato, escritura pública e registro de imóvel: Você sabe a diferença entre contrato, escritura pública e matrícula?
O contrato é importante justamente para o caso de acontecer problemas no meio da negociação. A falta de pagamento pelo comprador ou a obrigação de transferir o bem após a quitação do imóvel. É através do contrato que é possível definir regras para eventuais problemas, antes mesmo deles acontecerem e ter validade jurídica.
É no contrato que terá a previsão de desistência da compra e venda e consequências, multas e juros decorrentes de inadimplemento, prazo que tudo isso vai ocorrer.
O contrato traz segurança para ambas as partes, uma vez que determina direitos e obrigações de cada uma das partes, seja vendedor, seja comprador, para que ao final todos saiam com o objetivo cumprido, um com o imóvel transferido para sua propriedade e outro com dinheiro advindo do imóvel vendido.
Lembre-se, modelo de contrato de internet é extremamente inseguro e pode causar mais prejuízos.
3 - ANALISE O COMPRADOR
Parece estranho essa dica, inclusive é mais comum que o comprador faça isso com o vendedor, mas é extremamente importante para o vendedor também analisar o comprador, vou te explicar o porquê:
Com o auxílio de um profissional especialista, você conseguirá informações do comprador para saber se ele tem o nome inscrito nos órgãos de proteção de crédito, se há algum protesto, se existe alguma dívida em aberto ou se existem processos contra o comprador.
Veja, é importante essa análise minuciosa, pois é se existem processos contra esse comprador de que ele tem dívidas sem pagar ou até mesmo que ele já adquiriu outros bens e não realizou o pagamento, certamente você não irá querer fechar negócio com esse comprador, pois sabe que o risco dele não te pagar o imóvel é grande!
Este tipo de serviço se chama Due Diligence - Análise de Riscos, e eu falo mais sobre isso neste link.
4 - EXIJA DO COMPRADOR A TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE
Um dos motivos que fazem o Brasil ter mais de 50% dos imóveis do país irregulares é por conta da burocracia existente para fazer a regularização. Não só isso, mas também o valor de cada ato é bem caro.
Não basta ter contrato e escritura pública, é necessário o registro do imóvel. Isso porque a escritura é o documento oficial que mostra que o vendedor vendeu o imóvel para o comprador que adquiriu, mas sozinha a escritura não tem efeito nenhum, é necessário o registro da escritura pública no cartório de registro de imóveis competente.
E como você já deve imaginar, cada ato terá um valor, geralmente com base no valor do imóvel e acaba saindo bem caro. Mas você como vendedor deve se atentar que é uma obrigação do comprador transferir o imóvel.
Muitas vezes o comprador não faz a transferência no momento da venda, pois além de toda burocracia e valores altos de taxas do cartório, é necessário também fazer o pagamento do ITBI (Imposto de Transferência de Bens Imóveis).
Quer saber mais sobre o que é o ITBI, veja aqui: O que é o imposto de ITBI?
Entretanto, essa espera para transferir o imóvel pode ser longa e o que pode resultar em alguns problemas para o vendedor. O maior deles é que não havendo transferência do bem, possivelmente não terá comunicação para a Prefeitura, logo o IPTU continuará sendo cobrado em nome do vendedor, e se o comprador ficar inadimplente, quem sofrerá as consequências como penhora de bens e ter seu nome inscrito em dívida ativa é o vendedor, que ainda consta como proprietário do imóvel.
Por isso, exija do comprador e coloque isso como uma condição no contrato de que no ato da venda seja realizada a transferência do bem por escritura pública e o competente registro na matrícula do imóvel, assim como a transferência de propriedade na prefeitura para eventuais cobranças com IPTU.
5 - O IMÓVEL QUE VAI VENDER ESTÁ ALUGADO? CUIDADO COM O DIREITO DE PREFERÊNCIA DO LOCATÁRIO
Se você é proprietário do imóvel e quer vendê-lo, mas o imóvel está alugado, você deve se atentar em algumas questões para não ferir o direito do seu locatário.
O primeiro de tudo é verificar se o seu contrato não possui cláusula de vigência. Esta cláusula não impede a venda, mas obriga o novo comprador a respeitar o prazo estipulado pelo contrato, e é certo que o comprador deve estar ciente dessa situação, pois ocultar essa informação do comprador pode acarretar em um prejuízo ao vendedor como danos materiais e morais.
Segundo e mais importante, é que o vendedor faça a notificação para o locatário oferecendo o imóvel que ele está alugando para comprar. Isso respeitará o direito de preferência do locatário e este terá o prazo de 30 (trinta) dias para responder a notificação. Lembrando que o imóvel deve ser oferecido pelas mesmas condições e valores que oferecerá para os outros compradores, sob pena do locatário poder exigir seu direito de preferência.
Complicado né? Mas vou te dar um exemplo:
Digamos que João alugou o imóvel de José, mas José está com dificuldades financeiras e precisa vender o seu imóvel. Ele pode fazer isso, desde que mande uma notificação para João dando a ele o direito de, em 30 (trinta) dias, dizer se quer comprar o imóvel que está alugando ou não, pelo valor de R$ 300.000,00 (trezentos mil reais) à vista. Contudo, se João não aceitar, José poderá vender seu imóvel para outro, mas nas mesmas condições que ofereceu a João, R$ 300.000,00 (trezentos mil reais) à vista. Se caso ele diminuir o valor ou oferecer melhores condições, deve fazer novamente a notificação ao locatário.
Se o vendedor não der o direito de preferência do locatário, o locatário pode ingressar com uma ação contra o vendedor de perdas e danos e ainda conseguir a propriedade do imóvel, o que terá prejuízos ao comprador e consequentemente processará o vendedor por todo esse problema.
Existem mais regras sobre esse assunto, mas para não me estender aqui e ainda tiver dúvidas, entre em contato com o nosso escritório clicando "aqui"
6 - PROCURE UM ADVOGADO ESPECIALISTA EM DIREITO IMOBILIÁRIO
Como eu mostrei pra você, vender o imóvel não é tão simples como parece, a possibilidade de dar algum problema é grande. Então por isso, conte sempre com a assessoria de um advogado especialista em direito imobiliário.
Este profissional conseguirá te auxiliar na regularização do seu imóvel, ele quem identifica se seu imóvel está regular.
O advogado especialista em direito imobiliário também fará um um contrato adequado de acordo com a necessidade do vendedor e com todos os direitos e deveres que lhe pertencem, diminuindo em 99% as chances de dar algum problema caso haja inadimplemento, atraso na entrega do imóvel ou das documentações e multas.
É o advogado especialista em direito imobiliário que poderá fazer uma análise minuciosa do comprador. Este profissional tem todo aparato jurídico necessário para fazer uma investigação que, ao final, diz ao vendedor se é seguro vender para este comprador e qual é a chance desse vendedor ficar inadimplente ou ter algum problema com seu nome.
O advogado especialista em direito imobiliário te trará toda segurança e conforto na hora de fazer um ato da venda do seu imóvel, sem que você precise se preocupar com documentações, com contratos, com análise de compradores e até mesmo com o registro e transferência de forma correta do imóvel.
Além de tudo, se aparecer algum problema, é este profissional que terá soluções viáveis e rápidas, com ajuda de instrumentos judiciais e extrajudiciais, além de ter elaborado um contrato que dê ao vendedor e ao comprador, um conforto, segurança e despreocupação com toda a compra e venda do imóvel e assim conseguir realizar este ato tão importante de forma segura e efetiva.
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