O “contrato de gaveta” tem como principal característica uma negociação que não foi regularizada no Cartório de Registros de Imóveis, podendo ser utilizada para qualquer tipo de operação, mas que tem uma frequência maior nos contratos de promessa e de compra e venda de um imóvel.
Este tipo de contrato recebe este nome, pois após assinatura das partes no contrato a sua destinação é para a gaveta da casa ou do escritório das partes, ficando oculto e sem publicidade, tendo efeitos limitados apenas entre as partes.
Apesar de não ser ilegal, este tipo de contrato torna o imóvel irregular, ainda trazendo muitos riscos tanto para o comprador quanto para o vendedor.
MAS POR QUE AS PESSOAS FAZEM CONTRATO DE GAVETA?
Em primeiro lugar, importa ressaltar que para realização de uma compra e venda de um imóvel é imprescindível que sua regularização ocorra através dos trâmites do cartório, pois só é dono quem registra, e se o contrato é feito e guardado na gaveta, não há registro, logo, o comprador também não é dono.
Esta é uma prática comum entre as pessoas para escaparem de pagamentos de taxas e impostos altos e toda burocracia que se exige para regularização em cartório.
Infelizmente os custos para a regularização do imóvel não são baixos, razão pela qual as pessoas decidem, num primeiro momento, fazer o contrato de gaveta e ter a posse do imóvel. O problema é que os compradores deixam passar muito tempo, o que pode acarretar uma série de riscos e problemas com relação a compra e venda do imóvel.
Alguns dos principais exemplos pelo qual as pessoas fazem contrato de gaveta são:
O Comprador tem dinheiro e consegue fazer o pagamento das parcelas, mas não tem como comprovar renda para conseguir o financiamento, assim pede para que um terceiro, podendo ser parente ou amigo que consiga comprovar renda para fazer o financiamento em seu nome, e como condição do banco, o imóvel fica em nome do terceiro que só emprestou o nome.
O Comprador paga a vista ou parcelado diretamente com o Vendedor, mas os impostos e taxas a pagar referente a regularização do imóvel com escritura pública, registro na matrícula do imóvel e pagamento de ITBI, acaba firmando um contrato de gaveta com o vendedor, havendo apenas uma negociação entre os dois sem permitir a publicidade da contratação, assim o vendedor continua como proprietário do imóvel e o comprador tem apenas a posse do imóvel que adquiriu.
Comprar imóvel que não esteja com a documentação regular, como a falta de escritura pública, imóvel em inventário ou em processo judicial.
O CONTRATO DE GAVETA TEM VALIDADE OU É ILEGAL?
O contrato de gaveta não é ilegal, sendo assim se alguém realizar o contrato de gaveta não incorrerá na prática de crime. Entretanto, por muito tempo se questionou a validade do contrato de gaveta.
Para entendermos a validade do contrato, é necessário apontarmos o artigo 108 do Código Civil que determina que todo contrato que visa a transferência de um imóvel que o valor ultrapasse 30 (trinta) salários mínimos deve ser realizado por escritura pública:
Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.
Logo, qualquer imóvel que seu valor for maior que 30 vezes o salário mínimo (atualmente R$ 42.630,00 quarenta e dois mil seiscentos e trinta reais) deve ser realizada a escritura pública em um Cartório de Tabelionato de Notas.
A lei faz essa exigência justamente para que o contrato e assim a escritura pública tenha publicidade para toda a sociedade. Logo, se eu quiser saber se você é proprietário de algum imóvel, é só eu chegar no cartório e pedir uma certidão de propriedade, assim o cartório me informará que o “imóvel xxxx pertence ao fulano”. Essa publicidade é importante para que justamente as pessoas saibam que você é proprietário do seu imóvel.
Então meu contrato de gaveta não tem validade nenhuma? Validade pode ter, mas ela é limitada e parcial.
A maioria dos Tribunais assim como o STJ entendem que a utilização do contrato de gaveta é válida em seus termos contratados, podendo ainda haver discussão judicial acerca das obrigações e dos direitos pactuados pelas partes neste contrato.
Entretanto, CUIDADO! Os tribunais entendem que há validade entre o acordo feito entre as partes num contrato de gaveta, mas este contrato não dá a propriedade do imóvel, não torna o comprador dono do imóvel, podendo ser realizado apenas pelo cartório.
Mas vamos para um exemplo prático:
“João decidiu comprar o imóvel de Mário, tinha dinheiro para comprar o imóvel em 06 parcelas, mas não tinha como pagar o ITBI e a escritura do imóvel. Assim João e Mário realizaram um contrato de gaveta, onde João pagaria 06 (seis) parcelas de R$10.000,00 (dez mil reais) para Mário todo dia 10, e enquanto pagava as parcelas, João já poderia tomar posse e morar no imóvel comprado. Ocorre que João pagou apenas 03 parcelas do contrato e se recusa a pagar as outras 03 parcelas e não vai sair do imóvel, pois já se considera proprietário. Mário então poderá ingressar na justiça para que João pague as últimas 03 parcelas que restam do contrato dos dois, obedecendo as regras que pactuaram no contrato de gaveta. Entretanto, depois de pago as três últimas parcelas, João não poderá usar o mesmo contrato para registrar na matrícula do imóvel, pois não é o trâmite correto”.
Outro cuidado que se deve ter é que o contrato de gaveta NÃO TEM validade contra terceiro de boa-fé. Ou seja, se um terceiro for beneficiado ou prejudicado em razão do contrato de gaveta, este terá prioridade sobre o imóvel.
Um exemplo disso seria no caso do comprador que adquire o imóvel do vendedor por um contrato de gaveta, e não faz a transferência da propriedade para seu nome na matrícula do imóvel e deixa a propriedade do imóvel em nome do vendedor. Se o vendedor for uma pessoa de má-fé, ele pode vender este imóvel, nos moldes legais, para um terceiro de boa-fé, e este terceiro pode fazer a escritura pública, registro do imóvel e se tornar o verdadeiro dono.
Assim, o contrato de gaveta, como não é o procedimento correto, não terá validade nenhuma contra o terceiro que comprou da forma correta e você perderá seu imóvel para este terceiro.
QUAIS OS RISCOS DO COMPRADOR TER UM CONTRATO DE GAVETA?
Bom, por não ser um contrato que é previsto em lei e a sua validade é limitada, com toda certeza os riscos são enormes. Isso porque o contrato de gaveta não é um documento oficial e por isso a sua validade também está condicionada a fazer provas para que os Tribunais entendam por sua validade, existência e boa-fé.
Assim, para o comprador do imóvel que faz um contrato de gaveta os principais riscos são:
Se o vendedor falecer depois da compra o imóvel e ele não tiver sido transferido, o imóvel será dos herdeiros do vendedor. Muitas vezes os herdeiros podem desconhecer esse contrato, então não aceitarão devolver o imóvel ao comprador. Assim como os herdeiros até podem aceitar devolver o imóvel para o comprador, mas por não ter havido a transferência no momento correto, este imóvel ficará preso ao inventário até que a partilha seja resolvida;
O vendedor pode agir de má-fé e vender o imóvel para terceiro comprador de boa-fé e este registrar primeiro o imóvel, sendo assim proprietário do imóvel;
Sem registro do imóvel na propriedade do comprador, este não poderá usar o imóvel como garantia em empréstimos ou ser fiador em aluguel;
Ao final do pagamento, o vendedor pode não passar o imóvel para o nome do comprador por meio da escritura pública;
O vendedor pode ser processado por dívidas e ter o imóvel que ainda está em seu nome penhorado e leiloado para pagar a sua dívida;
O vendedor que consta no contrato de gaveta pode não ser o verdadeiro proprietário do imóvel;
Caso o comprador faleça, seus herdeiros não vão herdar o imóvel, pois não está em sua propriedade;
Usucapião e invasões podem acontecer mais facilmente, uma vez que o comprador não vai conseguir comprovar que o imóvel é seu, pois não tem registro de sua propriedade.
QUAIS OS RISCOS DO VENDEDOR TER UM CONTRATO DE GAVETA?
Apesar de não parecer tão óbvio, mas o vendedor também corre risco quando faz o contrato de gaveta.
Assim, para o vendedor do imóvel que faz um contrato de gaveta os principais riscos são:
O comprador pode fazer dívidas relacionadas ao imóvel (IPTU, condomínio, taxas, etc), e se o nome do vendedor ainda constar na escritura, é ele quem arcará com os valores;
Se o comprador deixar de pagar o financiamento particular acordado no contrato de gaveta;
O comprador pode desistir do negócio e o vendedor deixa de vender para outro possível comprador;
Dificuldade de conseguir outros financiamentos.
COMO REGULARIZAR O CONTRATO DE GAVETA?
É imprescindível a contratação de um advogado especialista em direito imobiliário para que possa indicar o melhor caminho e um arcabouço de possibilidades de regularizar o imóvel, seja na vida extrajudicial ou na judicial, caso tenha problemas entre o comprador e o vendedor.
Isso porque a forma correta de se regularizar o contrato de gaveta é tornando ele público, e assim, é necessário seguir os trâmites para elaboração da escritura pública, com a assinatura do vendedor e comprador, pagamento de taxas do cartório, impostos e, por fim, registrar a escritura pública na matrícula do imóvel.
Quanto mais tarde deixar para fazer a regularização, pode ocorrer algum dos riscos citados acima, e quanto mais complexo o caso, mais caro tende a ser o problema.
Por isso, sempre tente minimizar os riscos adotando alguns cuidados como reconhecimento de firma do contrato de gaveta, armazenamento de conversas, mensagens, e-mails ou qualquer outro meio que comprove o contrato entre as partes.
É importante que fique longe dos modelos de contrato da internet. Eles são genéricos e não protegem de forma alguma o vendedor e nem o comprador. Eu fiz um post sobre a importância de um contrato, é só clicar aqui: Por que é importante ter um contrato bem feito?
Quer saber mais sobre como funciona a escritura pública e o registro na matrícula do imóvel? Fiz esse post especialmente para isso: Qual é a diferença entre contrato, escritura pública e matrícula do imóvel?
Agora se você está com problemas com o vendedor e ele não quer transferir o imóvel para você que comprou e pagou tudo certinho, leia este aqui que pode te ajudar: Comprei um imóvel e o vendedor não quer me passar a escritura pública.
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