Apesar de ser algo de extrema importância, muitas pessoas não sabem a diferença entre um contrato de compra e venda, escritura pública e registro e a importância de cada um. Cada vez mais encontra-se imóveis com documentações irregulares por não haver registro ou escritura pública e até mesmo problemas jurídicos com a compra e venda.
Geralmente só se percebe que o imóvel está irregular quando realizar a venda, doação do bem, inventário ou até mesmo quando sofrer um processo judicial.
Por isso, hoje vamos diferenciar cada um desses instrumentos e sua importância.
O QUE É UM CONTRATO DE COMPRA E VENDA?
O contrato de compra e venda é um instrumento particular, pactuado entre duas ou mais pessoas que de um lado figura como vendedor e do outro comprador do imóvel.
É neste contrato que as partes vão formalizar de forma escrita a compra e venda. O instrumento informará qual é o objeto do contrato, ou seja, qual imóvel está sendo vendido e suas especificações, conterá também o valor da venda e sua forma de pagamento, além de outras cláusulas específicas de cada negociação que gerará mais segurança entre as partes que estão realizando o negócio jurídico.
Ou seja, neste contrato de compra e venda conterá todas as informações que regularão a compra e venda com as devidas obrigações e direitos de cada um.
Entretanto, o contrato particular de compra e venda assinado pelas duas partes por si só não gera efeitos contra terceiros e nem transmite automaticamente a propriedade do vendedor para o comprador, e se não der continuidade da negociação através do procedimento correto, esse contrato pode se tornar o famoso “contrato de gaveta” e assim não trará a nenhuma das partes a segurança que desejam no fechamento do negócio jurídico.
Apenas o contrato sem dar os procedimentos corretos para finalizar a compra e venda dará as partes apenas provas para que se uma das partes descumprir com o contrato, ingressar com ação judicial, mas ainda assim, é uma prova muito fraca, tendo em vista que as partes não obedeceram o procedimento correto para finalizar a compra e venda.
Guilherme, mas o que mais preciso fazer além do contrato de compra e venda para tornar minha compra e venda mais segura? Fica aí que já te explico o próximo passo abaixo.
O QUE É UMA ESCRITURA PÚBLICA
É o ato realizado por um tabelião no Cartório/Tabelionato de Notas que formaliza o contrato de compra e venda realizado entre as partes em uma escritura pública, tendo o tabelião fé pública, o que dá um valor muito maior ao documento, sendo este o documento apto para transferir a propriedade quando levado ao cartório de registro de imóveis.
De acordo com o artigo 108, do Código Civil, a escritura pública é um documento obrigatório para os negócios jurídicos que constituem, transferem, modificam ou renunciam um bem imóvel com valor superior a trinta salários mínimos.
Então respondendo à pergunta do tópico acima, depois que o vendedor e o comprador de um determinado imóvel realizarem o contrato de compra e venda, deverão ir até um tabelionato de notas para o tabelião lavrar uma escritura pública de compra e venda que oficializará o contrato entre eles.
Entretanto, a escritura pública não é o último ato a ser realizado no processo de compra e venda, e assim como o contrato ele não transfere a propriedade automaticamente e serve apenas como prova num possível processo em que as partes não cumpram com suas obrigações acordadas no contrato.
E muitas pessoas têm contrato e escritura pública e acreditam que estão com todas as documentações necessárias ao término dessa relação negocial, mas infelizmente ainda a propriedade não é do comprador.
Então Guilherme, se eu tiver um contrato de compra e venda e a escritura pública o imóvel ainda não é meu?
A resposta é: você pode até estar com as chaves do imóvel, mas ele não é seu juridicamente. E agora vamos para o último passo.
O QUE É UM REGISTRO?
O registro nada mais é do que o registro da escritura pública lavrada pelo tabelião de notas e registrado na matrícula do imóvel no cartório de registro de imóveis.
Perceba, cada instrumento tem sua importância, depois de realizado o contrato de compra e venda e lavrada a escritura pública do imóvel, será a hora de realizar o registro da propriedade em nome do comprador.
É na matrícula do imóvel que fica registrado todo o histórico do imóvel, quem foram seus antigos proprietários, quem são seus donos atuais, se há registro de hipoteca ou alienação fiduciária, entre outras informações.
É neste momento que o vendedor transfere sua propriedade para a titularidade do comprador. Além disso, é nesta matrícula do imóvel que ficará registrado que a propriedade do imóvel comprado pertence ao comprador firmado no contrato de compra e venda e dará publicidade a terceiros, livrando o comprador de problemas jurídicos para provar que o imóvel é seu. Mas isso só irá acontecer com a escritura pública devidamente registrada no cartório de registro de imóveis em que o imóvel encontra-se matriculado.
Agora sim o comprador pode respirar mais aliviado, lembrando que para fazer o registro do imóvel será necessário fazer o pagamento do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), se você quiser saber mais sobre esse imposto, expliquei aqui neste post: Você sabe o que é ITBI?.
Para deixar tudo bem explicadinho, vou dar um exemplo para você:
Seu João quer comprar o imóvel de Seu José, que quer vendê-lo pelo valor de R $300.000,00 (trezentos mil reais). João e José contratam um advogado para dar todas as orientações jurídicas desse negócio que eles vão realizar e celebram um contrato de compra e venda, e nele estipulam que João irá parcelar o valor em três vezes de R$100.000,00 (cem mil reais) que deverá ser pago todo dia dez de cada mês. Realizado o pagamento de João para José, os dois vão até o tabelionato de notas da cidade e pedem para o tabelião lavrar uma escritura de compra e venda nos mesmos moldes do contrato de compra e venda assinado pelos dois. Depois de João pagar o valor do imóvel a José e lavrarem a escritura pública, João terá que pagar o ITBI de 3% do valor venal do imóvel para a prefeitura. Depois disso, João levará essa escritura até o Cartório de Registro de Imóveis da cidade em que o imóvel está situado para fazer o registro da escritura e do contrato na matrícula do imóvel, fazendo assim com que fique registrado em um documento oficial e público que José passou sua propriedade do imóvel para o nome de João e que agora pertence somente a João, surtindo todos os efeitos jurídicos desse negócio.
É aquele ditado: quem não registra, não é dono!
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