Imagine que você está morando há seis meses de aluguel em sua residência, paga todos os meses o aluguel certinho, não tem problemas com o locador e nem com a vizinhança, você adora morar ali. Mas um dia chega uma notificação dizendo que o proprietário do imóvel vendeu o imóvel sem nem te avisar e agora o novo dono está te notificando para sair do imóvel em 15 (quinze) dias. O que fazer?
Primeiro de tudo a sua pergunta deve estar sendo, o locador pode vender o imóvel que moro de aluguel?
Sim, ele pode sim, mas ele precisa seguir algumas regras da lei para que justamente o locatário/inquilino não saia no prejuízo.
Contrato de aluguel com prazo determinado (30 meses)
Na modalidade do contrato de locação que prevê o prazo determinado superior a 30 meses (3 anos), o novo proprietário do imóvel (aquele que comprou do locador) não poderá solicitar o imóvel antes deste prazo, devendo respeitá-lo até o final.
Entretanto, para isso a lei prevê que o contrato deve conter outros requisitos como a cláusula de vigência que explicarei abaixo e a averbação do contrato no registro do imóvel.
Exemplo: João (Inquilino/locatário) fechou um contrato de locação com Pedro (proprietário do imóvel/locador) com prazo determinado de 30 meses para encerrar a locação entre os dois. Entretanto, depois de 18 meses, Pedro resolve vender o imóvel para Carlos (novo comprador), este deverá respeitar João como inquilino até o final dos 30 meses pactuados. Mas para isso, o contrato assinado entre João e Pedro deve conter a cláusula de vigência e a sua averbação em cartório, caso contrário João deverá sair do imóvel com a notificação do novo proprietário.
Contrato de aluguel com prazo indeterminado
Já na modalidade de contrato de locação com prazo indeterminado o locatário/inquilino deve tomar mais cuidado, isso porque o novo comprador não precisa respeitar o contrato de locação e apenas deve fazer a notificação com prazo de 90 (noventa) dias para que o locatário desocupe o imóvel.
Direito de preferência
Contudo, o proprietário deve respeitar o direito de preferência do locatário. E o que seria esse direito de preferência?
O direito de preferência diz respeito ao direito do locatário/inquilino ter preferência em comprar o imóvel, caso queira.
Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar - lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.
Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.
Art. 28. O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de trinta dias.
Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.
Parágrafo único. A averbação far - se - á à vista de qualquer das vias do contrato de locação desde que subscrito também por duas testemunhas.
Quando o proprietário do imóvel desejar vender o imóvel durante o contrato de locação, ele deverá notificar o inquilino/locatário para que manifeste interesse em comprar o imóvel ou não.
O inquilino/locatário terá o prazo de 30 (trinta) dias para responder a notificação, caso não responda, o silêncio significará que não tem interesse na compra do imóvel que mora de aluguel e assim autoriza o locador a vender para terceiros de forma legal.
Toda vez que o locador mudar a proposta, seja diminuindo o valor ou a forma de pagamento, deverá obrigatoriamente respeitar o direito do locatário e notificá-lo novamente se tem interesse em realizar a compra do imóvel.
Caso o locador, proprietário do imóvel, não respeite o direito de preferência do locatário e não faça a notificação, poderá o inquilino no prazo de seis meses a contar do registro da aquisição do imóvel para o novo proprietário ingressar com ação judicial depositando em juízo o valor do negócio com todas as despesas e emolumentos de transferência, devendo o contrato de locação ter sido averbado até 30 (trinta) dias antes da compra pelo novo proprietário.
Fazendo isso, o locatário deverá ter seu direito de preferência garantido, podendo ter o imóvel para si.
O STJ já garantiu que para o exercício do direito de preferência não é necessária a averbação do contrato no cartório. Entretanto, a obrigatoriedade da averbação decorre de lei, dessa forma a melhor orientação é que se promova a averbação para não ter o risco de perder o direito.
Notificação de 90 dias
Entretanto, tendo o locatário um contrato com prazo indeterminado e não querendo comprar o imóvel que mora de aluguel, o novo proprietário do imóvel deverá notificar o inquilino em até 90 (noventa) dias para que desocupe o imóvel, e assim o locatário terá o prazo de 90 (noventa) dias para desocupar o imóvel.
Caso o novo proprietário não faça a notificação em 90 (noventa) dias após a aquisição do imóvel, entende-se que o contrato de locação continuará em seus termos, devendo o proprietário respeitar o locatário e seu contrato com o antigo proprietário.
Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.
Como se proteger: Cláusula de Vigência e averbação em cartório
Ta Guilherme, mas como posso me proteger para que se o proprietário do imóvel queira vender para eu não precisar sair antes do prazo?
Bom, nesse caso vamos tratar somente dos contratos com prazo determinado, aqueles com prazo mínimo de 30 meses (3 anos) e aqueles com prazo inferior a 30 meses. Para que haja segurança na locação, o contrato de locação deve, em primeiro lugar ser averbado na matrícula do imóvel.
Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.
Ou seja, quando as partes assinarem o contrato, qualquer uma das partes, locador ou locatário, tendo o contrato devidamente assinado e com duas testemunhas, deverá levar ao Registro de Imóveis para que conste na matrícula do imóvel que este imóvel é alugado e tem um prazo para iniciar e finalizar.
Isso garante publicidade no contrato de locação, para que quando o comprador faça a análise do imóvel, verifique que há um contrato de locação e deverá respeitar o prazo do contrato para pedi-lo para desocupar.
Além disso, é a averbação do contrato que garantirá ao locatário o direito de preferência, conforme explicado acima.
Em segundo lugar, deve haver, por escrito no contrato de locação, a chamada Cláusula de Vigência:
Mas o que é cláusula de vigência?
A Cláusula de Vigência é aquela que estipula que o locador, mesmo vendendo o imóvel que está alugado, o novo proprietário deverá respeitar o locatário/inquilino no prazo pactuado em contrato de locação.
Então se o locador firmou com o locatário um contrato de locação no prazo de 30 meses, e no 18º mês resolveu vendê-lo, o novo proprietário deverá aguardar até o 30º mês de locação para notificar o locatário para desocupar o imóvel e manifestar desinteresse na continuidade do contrato de locação.
Se o novo comprador quiser manter a locação?
Agora, se o novo proprietário não notificar o locador em 90 (noventa) dias após a aquisição do imóvel, a lei entende que o contrato de locação permanece válido nas mesmas disposições que foram contratadas com o antigo locador.
Art. 8º (...)
§ 2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo - se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.
O novo proprietário também pode manifestar interesse em continuar com a locação, tendo comprado o imóvel para o fim de investimento, podendo o locatário ficar no imóvel e devendo apenas que fazer o pagamento de aluguéis para o novo proprietário.
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