CUIDADO! Colocar duas garantias no contrato de locação é ilegal e pode levar o locador a prisão! Mas antes de chegarmos nessa parte, preciso te explicar outras coisas antes.
Muitas pessoas acham que estipular mais de uma garantia no contrato dá a sensação de que a locação estará mais segura, pois se caso o locatário deixar de pagar, o locador teria, em tese, mais de uma garantia para pagar o inadimplemento. Mas não é bem assim! Deixa que eu te explico:
QUAIS SÃO AS GARANTIAS POSSÍVEIS NO CONTRATO DE LOCAÇÃO/ALUGUEL?
A Lei 8.245/91, chamada de Lei do Inquilinato ou Lei de Locações, deve ser melhor amiga do locador que aluga seus imóveis. No art. 37 da Lei de Locações estão previstas as modalidades de garantias, sendo elas:
CAUÇÃO
É o tipo de garantia que o locador exige do locatário que disponha algum de seus bens, móveis ou imóveis, ou até mesmo em dinheiro no valor correspondente de até 03 vezes o valor do aluguel pactuado.
Ou seja, como exemplo, se o valor do aluguel é R$ 1.000,00 (mil reais), logo, o locatário terá que dispor de R$ 3.000,00 (três mil) reais para o locador a título de garantia de caução em dinheiro.
Entretanto, este valor é para fins de garantia, ou seja, devem ser depositados em uma conta a parte que o dinheiro fique guardado e possa ser usado caso o locatário não consiga realizar o pagamento dos aluguéis ou então ao final, se houver algum dano no imóvel, poderá ser utilizado para reparos. Agora, caso não seja necessário usar essa garantia, ela deve ser devolvida, corrigida monetariamente para o locatário ao final do contrato.
FIANÇA
É o tipo de garantia que um terceiro irá se responsabilizar pelo pagamento, a título de garantia, caso o locatário não honre com suas obrigações. Esta é uma das modalidades mais frequentes e que deve tomar muito cuidado tanto o locador, quanto o fiador.
O locador deve tomar cuidado na hora de analisar a disponibilidade de bens do fiador, certidões negativas, certidões de propriedades e estado civil (o regime de casamento escolhido do fiador pode ter influência sobre a fiança).
Já o fiador deve tomar cuidado para quem ele concede esse benefício de ser garantidor de obrigações, pois caso o locatário fique inadimplente, o fiador poderá responder com seu patrimônio para pagamento dos aluguéis.
SEGURO DE FIANÇA LOCATÍCIA
Esta é a modalidade de garantia em que o locatário adquire um plano de seguro que garante o pagamento dos aluguéis e seus encargos em caso de inadimplência.
Apesar de ser uma das opções menos usadas nos contratos, é uma das modalidades que mais assegura tanto o locador em eventual inadimplência, quanto o locatário quando não consegue honrar com suas obrigações (luz, água, gás, IPTU, etc) ou até mesmo possui problemas no imóvel (pinturas, vazamentos, etc).
CESSÃO FIDUCIÁRIA DE QUOTAS DE FUNDOS
Neste tipo de garantia, o locatário ou terceiro pode transferir a titularidade das quotas de um fundo de investimento ao locador, de forma temporária, até o término do contrato de locação, ficando as quotas sob responsabilidade de uma instituição financeira.
MAS AFINAL, POSSO COLOCAR MAIS DE UMA GARANTIA NO CONTRATO DE LOCAÇÃO?
A resposta é NÃO! Inclusive, a exigência de duas garantias no contrato pode fazer o locador incorrer em crime e pode ir preso, além de pagar uma quantia em dinheiro para o locatário pela exigência.
Ou seja, você não pode exigir que o locatário pague R$ 3.000,00 (três mil) reais de caução e mais um fiador, isso constituiria em duas garantias, o que é vedado por lei e pode ter sérias consequências.
MAS O QUE ACONTECE SE EU COLOCAR MAIS DE UMA GARANTIA NO CONTRATO DE LOCAÇÃO?
Havendo exigência de duas ou mais garantias no contrato de locação, o locador poderá sofrer 03 tipos de consequências, podendo ser cumulativas ou não.
NULIDADE
Na lei 8.245/91 - Lei de Locações em seu artigo 37, parágrafo único, veda a exigência de mais de uma garantia no contrato de locação, sob pena de nulidade.
Por muito tempo pensou-se que essa nulidade era do contrato inteiro, mas a nulidade, conforme entendimento do STJ, ocorre somente sobre a garantia excedente. Ou seja, se foi estipulada duas garantias, a segunda garantia será anulada, mas a primeira permanece junto com o contrato de locação.
Alguns Tribunais vêm entendendo que a garantia que será anulada será aquela menos gravosa para o locatário.
PRISÃO/INFRAÇÃO CRIMINAL
Já no artigo 43, inciso II da Lei 8.245/91 - Lei de Locações, dispõe que constitui contravenção penal a estipulação de mais de uma garantia no contrato de locação, podendo ser o locador punido com prisão simples de cinco dias a seis meses.
MULTA
No mesmo artigo da contravenção penal, dispõe que se a punição do locador não for a prisão simples, este será punido com multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário.
Nesta hipótese, se o valor do aluguel é R$ 1.000,00 (mil reais), o locador pode ser condenado a pagar multa, em favor do locatário, de até R$ 12.000,00 (doze mil reais).
SOU LOCADOR E TENHO UM CONTRATO QUE ESTIPULEI MAIS DE UMA GARANTIA, O QUE EU POSSO FAZER?
Recomenda-se que procure o mais urgente possível a assessoria de um advogado especialista em direito imobiliário que possa te auxiliar. Existindo um contrato de locação com mais de uma locação, o correto seria fazer um aditivo contratual retirando uma das garantias.
Entretanto, a negociação com o locatário é fundamental, uma vez que ele terá que assinar novamente e achará estranho ter que assinar novamente o contrato. Dessa forma o advogado poderá resolver através de um acordo extrajudicial com o inquilino.
COMO FAZER UM CONTRATO DE LOCAÇÃO BOM E SEM NENHUM PROBLEMA?
Novamente, recomenda-se um advogado especialista no direito imobiliário, este profissional poderá auxiliar com toda base jurídica e na Lei de Locações qual melhor caminho, quais melhores garantias, além de toda validade do contrato, uma vez que é necessário elementos que tornem o seu contrato legítimo e possa ser executado caso haja algum problema entre as partes.
Eu fiz um post sobre a importância de um contrato tem nas relações negociais, se te interessar, dá uma olhadinha lá que acredito que possa te ajudar: Por que é importante ter um contrato?
VOCÊ SABIA QUE NEM SEMPRE COMPENSA PEDIR GARANTIA NO CONTRATO DE LOCAÇÃO?
Bom, esse assunto vou deixar pra um outro dia, senão o post fica muito longo, mas me conta ali nos comentários se você gostaria de saber mais sobre essa possibilidade.
Lembrando sempre que para ter uma relação no contrato de locação segura entre locador e locatário, é essencial o assessoramento de um advogado especialista em direito imobiliário de sua confiança.
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ATENÇÃO: Essa publicação tem finalidade informativa e não substitui uma consulta com um profissional especializado.