Muitas pessoas levam tempo para escolher e adquirir um imóvel, e o maior objetivo é que este imóvel não tenha nenhum problema de documentação ou que tenha problemas no futuro.
Imagine que depois de tanto tempo guardando dinheiro e escolhendo minuciosamente uma casa para ser um lar, quando acha, se apaixona pelo imóvel e descobre que o imóvel é vendido através de herdeiros e pertence a um espólio de um processo de inventário.
Imóveis que são vendidos durante o processo de inventário tendem a ter um valor mais baixo na venda, mas será que comprar imóvel em inventário é seguro?
E a resposta é que sim, imóveis vendidos através de inventário são seguros, mas assim como qualquer outra compra de imóvel é necessário contratar um advogado especialista em direito imobiliário para que analise todo histórico do imóvel, do proprietário e principalmente nesse caso, o processo de inventário, se há menores, se não há acordo entre os herdeiros e até mesmo se não há dívidas do falecido que poderiam recair sobre o imóvel.
DOCUMENTOS NECESSÁRIOS PARA ANALISAR O IMÓVEL
O comprador passou anos juntando dinheiro e escolhendo minuciosamente a casa em que gostaria de morar, agora o comprador deverá investir na contratação de um profissional que irá analisar minuciosamente a parte burocrática do imóvel, verificando se a compra e venda desse imóvel é segura, ainda mais com o detalhe de ser um imóvel decorrente de um inventário.
Primeiro de tudo, deverá ser analisada a matrícula do imóvel para verificar se o proprietário é o mesmo que figura como espólio no processo de inventário, bem como verificar se as averbações não possuem alguma restrição que impeça a venda ou que traga riscos futuros para o novo comprador.
Além disso, é importante verificar as certidões negativas municipal, estadual, federal, trabalhista, distribuidor de ações entre outras certidões necessárias de acordo com a natureza da venda, ou a depender se o imóvel é rural ou urbano, casa, condomínio ou apartamento.
É importante analisar se o inventário é judicial ou extrajudicial, pois isso influencia diretamente no tempo em que o inventário estará pronto para posteriormente realizar a transferência para a propriedade do novo comprador.
Depois de toda a análise feita em cima desse negócio jurídico que está prestes a se formar, o advogado contratado irá emitir um parecer ao comprador de que ele pode comprar o imóvel sem se preocupar e dar as coordenadas seguintes para realizar a transação de forma segura sem que o comprador tenha dores de cabeça.
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ALVARÁ DE AUTORIZAÇÃO DE VENDA
Se tratando de um inventário judicial, ou seja, aquele que está tramitando através de um processo no judiciário, será necessário que depois da análise do imóvel pelo advogado se está tudo certo para comprar o imóvel, caberá ao inventariante realizar um pedido para o juiz para que autorize a venda desse imóvel que está no inventário antes mesmo do inventário finalizar.
O juiz fará uma análise minuciosa do processo de inventário, verificando se há impedimentos para a venda do imóvel como interesse de herdeiros menores, se há dívidas do espólio que terá que pagar com o imóvel e verificar a anuência de todos os herdeiros se estão de acordo com a venda do imóvel.
Se o juiz autorizar a venda será emitido um alvará com essa autorização, sendo esse documento necessário para fazer a escritura pública e transferência do imóvel para a propriedade do comprador.
Havendo a autorização do juiz a compra é completamente segura, pois a autorização decorreu de uma autoridade judiciária que permitiu que o imóvel em inventário fosse vendido, acabando com os riscos futuros de aparecerem dívidas do espólio ou problemas com o inventário.
Entretanto, caso o juiz não autorize, há outras possibilidades para ocorrer a compra e venda do imóvel, como veremos abaixo.
CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA
Caso o inventário esteja sendo realizado pela via extrajudicial - no cartório - ou se o juiz não autorizou a venda do imóvel enquanto não finalizar o processo de inventário, a elaboração de um contrato de promessa de compra e venda pode ser a melhor saída.
Eu já expliquei muito melhor o que é um contrato de promessa de compra e venda, lá terá várias informações importantes caso opte por esta modalidade da compra do imóvel em inventário.
No contrato de promessa de compra e venda, os herdeiros que serão proprietários do imóvel assim que finalizar o inventário, vão prometer a venda do imóvel ao comprador que também prometerá que irá pagar o valor do imóvel.
Neste momento, o comprador normalmente dá apenas um sinal do negócio para garantir o negócio - neste link também já expliquei o que é sinal de negócio e seus efeitos numa negociação - assim dependendo das cláusulas acordadas entre os herdeiros, o comprador já poderá tomar posse do imóvel e se responsabilizar pela manutenção do mesmo, para que, ao final do processo de inventário, cumpra com a sua parte e pague o valor do imóvel e os herdeiros que se tornarão proprietários do imóvel, transferem a propriedade para o comprador e realizam a escritura pública, de acordo com o contrato que realizaram.
Lembrando que a desistência por uma das partes pode ter como consequência perdas e danos e seu devido ressarcimento, assim como também é importante que as partes façam o registro do contrato de promessa de compra e venda diretamente na matrícula do imóvel para gerar os seus efeitos para terceiros.
OBS: Aqui cabe uma observação importante, ainda que seja uma possibilidade a realização de uma promessa de compra e venda, este não é o procedimento mais seguro e nem o previsto em lei, sendo recomendado em casos específicos e com orientação de um advogado especialista em direito imobiliário.
A opção mais segura nestes casos é através da cessão de direitos por escritura pública.
CESSÃO DE DIREITOS HEREDITÁRIOS
A cessão de direitos hereditários por sua vez consiste na cota que pertence ao herdeiro e a possibilidade dele abrir mão para um terceiro, dessa forma cedendo seu direito de herdeiro para outra pessoa.
No caso da compra e venda de um imóvel, é importante que todos os herdeiros cedam a sua parte na herança referente ao imóvel que pretendem vender para o comprador, através de uma escritura pública de cessão de direitos hereditários, só assim o negócio se tornará seguro para o comprador.
Neste caso, o comprador que teve os direitos hereditários cedidos pelos herdeiros agora pertence como terceiro interessado no processo de inventário (seja judicial ou extrajudicial) e estará acompanhando o processo de inventário até a sua finalização para que haja a transferência do imóvel para a sua propriedade.
Nestes casos, também é seguro que o comprador não faça o pagamento integral do imóvel, apenas um sinal de negócio, tendo como condição ao final do processo para que haja a transferência do imóvel para sua propriedade, deverá pagar o restante do valor devido do imóvel.
Se o inventário for extrajudicial, além de ser muito mais rápido, será muito mais barato também para ambas as partes, uma vez que a escritura pública será diretamente de cessão de direitos hereditários, não sendo necessário uma nova escritura de compra e venda, fazendo com que o comprador só tenha que pagar uma única escritura e todos os outros encargos decorrentes da sua transferência.
Por fim, conclui-se que a compra e venda de um imóvel que está em um processo de inventário pode ser segura, entretanto para que tudo ocorra de forma segura é necessário a contratação de um advogado para fazer a análise de riscos e proceder todos os trâmites para que o negócio possa se tornar seguro e bom para todas as partes.
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