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POSSO DESISTIR DA COMPRA DE UM IMÓVEL?



Diante do cenário de uma Pandemia e da grave crise financeira que se instalou no país, mostra-se uma crescente onda de desistências de negócios jurídicos celebrados. É de conhecimento geral que quando se faz uma compra em uma loja ou até mesmo uma compra pela internet o consumidor tem um prazo de arrependimento para devolver o produto.


Entretanto, será que existe um prazo de arrependimento da compra de um imóvel?


Bom, a resposta é sim e não, sendo aquele depende do caso concreto. Além disso, é necessário verificar as consequências da desistência do negócio de acordo com o contrato.


DIREITO DE ARREPENDIMENTO

O direito de arrependimento na maioria das vezes é previsto no contrato de promessa de compra e venda, tendo sido estipulado pelas partes os prazos e condições para exercer esse direito.


Entretanto, esse direito é uma exceção nos contratos de compra e venda de imóveis, tendo em vista que um contrato de compra e venda não é uma mera declaração, e sim um documento complexo com cláusulas que devem ser cumpridas pelas partes.


Por isso entende-se muitas vezes que esses contratos são irretratáveis e irrevogáveis, ou seja, não dá para voltar atrás. Dependendo do contrato, é lá que estarão previstas multas e cláusula penal se caso houver desistência da compra.


Assim, orienta-se que o comprador pense muito bem antes de assinar o contrato, pois depois de assinado o contrato surtirá efeitos e deverá arcar com os custos acordados caso haja a desistência.


CONTRATO COM ARRAS OU SINAL DE NEGÓCIO

Uma das formas que poderá ser exercido o direito de arrependimento é quando houver arras ou sinal de negócio. Ressalta que há algumas espécies de arras ou sinal, por isso é importante compreendê-los primeiro.


O arras ou sinal de negócio é previsto no artigo 417 a 420 do Código Civil, podendo ser confirmatórias ou penitenciais.


Quando um contrato de compra e venda é feito por arras confirmatórias, significa dizer que não há direito de arrependimento pelas partes, pois está entregando um valor a título de arras para garantir e confirmar a compra do imóvel. Caso o comprador desista do imóvel, o vendedor pode reter o valor de arras. O mesmo ocorre se o vendedor desistir de vender o imóvel, o comprador poderá exigir a devolução das arras em dobro. A parte inocente nesses casos poderá pedir indenização suplementar se provar que teve prejuízo com a desistência do negócio.


Já o contrato de compra e venda quando é feito por arras penitenciais, significa dizer que há o direito de se arrepender da compra, mas que sua função é unicamente indenizatória, pois se o comprador desistir do imóvel, o vendedor poderá reter o valor pago, agora caso o vendedor desista da venda do imóvel, este terá que devolver o arras em dobro para o comprador. Aqui não há possibilidade de pedir indenização suplementar.


Assim, vamos dar continuidade ao post para tratar da desistência quando o comprador se configura como consumidor e o vendedor como um incorporador, aplicando-se assim a Lei do Distrato.


LEI DO DISTRATO - LEI 13.786/2018

Para compreendermos melhor as consequências da desistência de um imóvel será necessário analisar as modificações da Lei do Distrato - Lei 13.786/2018 - as novas disposições desta lei, modificou os deveres e obrigações nos contratos de compra e venda entre consumidores e incorporadores, bem como as consequências em decorrência do arrependimento com o desfazimento do contrato assinado.


PRAZO DE 7 (SETE) DIAS

A Lei do Distrato regulamentou no artigo 67-A, §10 e §11, que o comprador terá o prazo de 07 (sete) dias para se arrepender da compra do imóvel com a devolução integral de todos os valores pagos antecipadamente, inclusive os de corretagem. Entretanto, a lei impõe uma condição, desde que a compra e venda tenha sido realizada em estande de vendas ou fora da sede do incorporador.


Isso porque o legislador entendeu que as vendas ocorridas dentro de estandes de venda ou fora da sede do incorporador traz pressão para o comprador, podendo se precipitar na compra do imóvel e se arrepender depois pelas técnicas de venda e induzimento do vendedor. Diferente disso, entende que se o comprador foi até a sede do incorporador, ele não estava sob pressão e foi com o intuito de assinar o contrato.


EXTINÇÃO DO CONTRATO PELO COMPRADOR/ADQUIRENTE

Como a lei do distrato deu prazo de sete dias de arrependimento para as situações da compra e venda quando ocorridas em estande de venda ou fora da sede do incorporador, não há outro prazo para arrependimento, isso porque, em regra, os contratos imobiliários são irretratáveis e não podem ser desfeitos apenas por simples vontade das partes.


Entretanto, tudo isso depende do caso concreto, pois o direito de arrependimento é previsto no Código de Defesa do Consumidor, assim, seria necessário provar, em juízo, a relação de consumidor e vendedor para aplicação do prazo de arrependimento no mesmo prazo de sete dias em outros casos que não fossem os contratos celebrados dentro dos estandes de venda ou fora da sede do incorporador.


Importante ressaltar que quando houver desfazimento do contrato pelo adquirente/comprador, este terá que suportar algumas consequências contratuais, como impostos reais incidentes sobre o imóvel, cotas de condomínio e contribuições devidas a associações de moradores, valor correspondente a fruição do imóvel, equivalente à 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die, e demais encargos previstos como multas e cláusulas penais.


Outras formas de desfazimento do contrato são cláusulas previstas no contrato, sendo de liberalidade das duas partes, tanto comprador como vendedor.


SUB-ROGAÇÃO DO COMPRADOR

Caso o comprador analise a situação e veja que a desistência do negócio pode ser prejudicial para o seu financeiro, uma alternativa seria a sub-rogação do comprador. Ou seja, o comprador sub-roga seus direitos e obrigações originalmente assumidos no contrato, não havendo assim a incumbência de pagar a cláusula penal do contrato imobiliário, pois não haverá qualquer tipo de prejuízo à incorporadora.


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