A pandemia gerada pelo novo Coronavírus refletiu não somente na saúde das pessoas, mas também afetou diretamente a economia dos países, inclusive no Brasil.
Com o pedido de isolamento social e o fechamento dos comércios que não fazem serviços essenciais, muitas empresas tomaram medidas extremas como a redução de salários dos funcionários, até mesmo sua demissão.
Quem também não ficou de fora das consequências econômicas causadas pelo Coronavírus foram os locadores e locatários que possuem contrato de aluguel residencial ou comercial firmados.
O senado aprovou o projeto de Lei nº 1.179/2020, que inicialmente autorizava a suspensão automática dos alugues durante o período de março de 2020 a outubro de 2020 para aqueles que teriam sua renda reduzida ou tivessem sido demitidos de seu emprego. Esse trecho foi retirado pela relatora do projeto, Simone Tabet, ou seja, perdeu a validade.
Apesar disso, o projeto trouxe o impedimento de concessão de liminar de desocupação para as ações de despejo que fossem protocoladas a partir do dia 20 de março de 2020 até 30 de outubro de 2020. Ou seja, o locatário que ficar inadimplente nesse período, o locador não poderá usar do recurso do despejo por liminar, o que não anui a dívida do locatário que terá que provar o motivo do inadimplemento para que o despejo não ocorra futuramente.
É importante que nesse momento haja compreensão e conscientização tanto dos locadores quanto dos locatários. É importante que o locador do imóvel alugado saiba que estamos passando por uma crise mundial em razão de um vírus letal que provoca consequências para a economia, assim, deve-se buscar o razoável e o justo neste momento crítico. Bem como é importante também que o locatário do imóvel alugado entenda que ele tem compromisso em fazer o pagamento dos aluguéis em dia e que o locador também depende dessa renda.
Em alguns municípios, as associações conseguiram a isenção do pagamento de aluguel para as lojas que ficam instaladas nos shoppings centers, em que pese os shoppings estarem proibidos de funcionar nesse momento de quarentena, fazendo com que muitas lojas, principalmente as menores, sofram com o excesso de encargos que terão que pagar para auferir lucro novamente sem precisar realizar demissões ou fechar as portas.
O mais aconselhável é que haja acordo entre as partes. Como exposto acima, é hora de conscientização e compreensão, todos os lados estão enforcados e precisam de ajuda. Dessa forma, a melhor saída é que as partes convencionem acordos extrajudiciais entre si e possam fazer com que esse acordo efetive a continuidade do contrato após essa crise, sem que haja injustiça ou prejuízo para nenhuma das partes.
Há várias opções de acordos possíveis que são temporários e que as duas partes não saiam no prejuízo, como exemplo a suspensão do contrato de aluguel por determinado tempo com a garantia de um parcelamento posterior do locatário junto com o pagamento dos outros alugueis com juros e multas razoáveis ou até mesmo a redução do valor do aluguel para que o locador não pare de receber e que o locatário possa pagar.
Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.
Não havendo negociação extrajudicial prevista no artigo 18 da Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato), a saída será acionar o Poder Judiciário para que resolva de forma justa para ambas as partes. Assim, disposto no artigo 19, da Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato), poderá ser proposta uma ação revisional do aluguel a fim de ajusta-lo com um preço justo, desde que o contrato esteja em vigor há pelo menos três anos.
Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá - lo ao preço de mercado.
Mas e se o contrato for menor que três anos?
Caso o contrato esteja em vigor em menos de três anos, a possibilidade encontrada é a de se resolver o contrato, ou seja, extingui-lo. Essa possibilidade está prevista nos artigos 478 a 480, do Código Civil, em que os contratos que se tornarem excessivamente onerosos em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução/extinção do contrato, sendo possível reverter a resolução do contrato caso for de interesse do locador a continuidade do contrato ou verificando a vontade da parte devedora de dar continuidade do contrato poderá pleitear a redução da prestação a fim de evitar a onerosidade excessiva.
Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação.
Art. 479. A resolução poderá ser evitada, oferecendo-se o réu a modificar equitativamente as condições do contrato.
Art. 480. Se no contrato as obrigações couberem a apenas uma das partes, poderá ela pleitear que a sua prestação seja reduzida, ou alterado o modo de executá-la, a fim de evitar a onerosidade excessiva.
Lembrando que essa fase vai passar e tudo se normalizará, infelizmente uma pandemia atingiu diretamente a economia do país e agora é necessário paciência, compreensão, consciência e empatia nesse momento. Há soluções jurídicas para os contratos de aluguel sejam comerciais ou residências, mas ressalte-se que a melhor saída é a negociação extrajudicial a fim de evitar desperdício de dinheiro e tempo com o judiciário e conflito entre as partes.
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