top of page

QUER SEGURANÇA PARA COMPRAR UM IMÓVEL? SAIBA COMO A DUE DILIGENCE PODE TE AJUDAR


Investigação de risco no imóvel
Due Diligence - Análise de risco

Muitas pessoas passam anos economizando dinheiro ou contraem a dívida que será paga em muitos anos de financiamento bancário para comprar um imóvel. Nada mais justo que com todo esse esforço, a compra realizada seja a melhor e mais segura para o comprador.


Dessa forma, o meio mais seguro para garantir a segurança em relação a compra do imóvel é uma investigação imobiliária detalhada do imóvel, essa investigação é chamada de “due diligence” e aqui vou mostrar como ela traz segurança e você poderá dormir mais tranquilo na hora que comprar o seu imóvel.


O QUE É DUE DILIGENCE IMOBILIÁRIA


Due Diligence é uma palavra da língua inglesa que significa “devida diligência”. No Brasil este termo é muito utilizado no meio jurídico, mas a Due Diligence é a mesma coisa que uma Análise de Risco.


Essa análise consiste em uma investigação, de forma aprofundada, por um advogado especialista em direito imobiliário, para verificar a regularidade do imóvel, das pessoas que estão figurando como vendedores, situação financeira e jurídica dessas partes e outros atributos que recaem na transação de um imóvel.


É importante saber que recentemente saiu uma pesquisa informando que metade dos imóveis no Brasil estão irregulares, o que de certa forma impede a venda de um imóvel. Ou seja, a Due Diligence (Análise de Risco) impede que o comprador compre um imóvel que tem alguma irregularidade ou possui de alguma forma uma possibilidade de ter a compra e venda anulada por terceiro e consequentemente perder o imóvel.


O risco de perder um imóvel pode trazer um prejuízo gigantesco para o comprador, ainda mais quando ele demorou anos para juntar dinheiro para realizar a compra ou então se endividou com o banco para conseguir a conquista do imóvel.


QUAIS DOCUMENTOS DEVEM SER ANALISADOS?


Na Due Diligence (Análise de Riscos) o advogado habilitado e especialista deve observar uma série de documentos que se referem ao objeto e as partes do contrato de compra e venda, e somente através de uma análise e investigação profunda destes documentos que é possível emitir um parecer que garante a segurança do comprador ao realizar a compra do imóvel.


Documentos do imóvel: Aqui deverá ser analisado diversos documentos que se referem ao imóvel, em especial a matrícula do imóvel e sua certidão de ônus reais e ações reipersecutórias, título de propriedade do imóvel, carnês de IPTU, certidões negativas tributárias, certidões de regularidades perante a prefeitura, entre outros pertinentes ao caso concreto da análise.


Documentos do vendedor e proprietários anteriores: É muito importante nesta fase a análise desses documentos, pois é aqui que é possível constatar grandes riscos que podem recair sobre o vendedor e seus antigos proprietários, devendo analisar: se pessoa física documentos pessoais como CPF e RG, procurações, certidões negativas tributárias, trabalhistas e judiciais, negativas de protestos e consulta a órgãos de proteção ao crédito, bem como se for pessoa jurídica, todos esses já mencionados com o contrato social e suas alterações, representantes legais, administrador da empresa, certidões de regularidade perante a Junta Comercial e na Receita Estadual/Federal, entre outros que o profissional julgar necessário para a análise.


Documentos técnicos: Aqui vai depender do imóvel que será analisado, mas por base pode se solicitar: projeto arquitetônico, memorial descritivo, convenção de condomínio, certidões de baixa de construção e habite-se, certidões em geral, alvará de construção, comprovantes de aprovação de projetos pela prefeitura, vistoria entre outros.


QUAIS PROBLEMAS A DUE DILIGENCE PODE ENCONTRAR?


Para que haja um planejamento estratégico e seguro, o serviço de Due Diligence (análise de riscos) pode ser fundamental para a compra do imóvel. Nesse serviço realizado por um advogado especialista com foco em direito imobiliário, pode ser constatado diversas irregularidades que podem ser encontrados nos documentos acima citados:


  • Existência de fraude contra credores ou fraude a execução (se existente, essa fraude pode acarretar na perda do imóvel, ainda que o terceiro comprador seja de boa-fé);

  • Processos judiciais que envolvam o imóvel, ainda que não estejam devidamente averbados na matrícula do imóvel (inventários, danos materiais, anulação de contrato, direitos possessórios, usucapião entre outros);

  • Existência de área de preservação ambiental que podem impedir a construção do projeto do comprador;

  • Restrições ou falta de registros e averbações na matrícula;

  • Dívidas que envolvem os proprietários e possível objeto de garantia;

  • Cadeia sucessória e titularidade do proprietário;

  • Cláusulas de inalienabilidade, incomunicabilidade e impenhorabilidade;

  • Constituição de bem de família;

  • Posse direta e indireta;

  • Propriedade livre e desembaraçada;

  • Ações reais e reipersecutórias;

  • Servidões e passagem forçada;

  • Cumprimento de exigências legais, Cadastro Ambiental Rural, Reserva Legal e Georreferenciamento;

  • Habite-se regular;

  • Cadastro municipal, rural ou da união;

  • Legalidade de negócios jurídicos como contratos típicos e atípicos, cláusulas contratuais, obrigações de partes, garantias contratuais, arbitragem;

  • Histórico de vendedores e suas propriedades;

  • Interesse público;

  • Conflito de terra ou propriedade;

  • Entre outros.


Existe um rol imenso de problemas que podem ser constatados na Due Diligence. Mas isso significa dizer que se o imóvel possuir problemas, não é possível mais comprar o imóvel?


A resposta é NÃO! Pelo contrário, saber quais problemas o imóvel possui é de grande importância, pois tendo ciência de tais problemas, é possível realizar um planejamento estratégico para que a compra e venda consiga ser realizada, desde regularizações pendentes, como diminuição do valor do imóvel ou até mesmo a sua valorização.



QUAL É O PROCEDIMENTO DA DUE DILIGENCE?


Não existe um padrão de como ocorrerá a análise de riscos através da Due Diligence, ficando a cargo de cada profissional de como realizá-la. Mas algumas etapas serão necessárias para que abarque todos os documentos a serem analisados e os possíveis problemas que podem ser encontrados.


  1. Analisando o negócio jurídico: A conversa entre o profissional que realizará a análise com o comprador é de extrema importância e desde já começa o trabalho do advogado, pois é aqui que será identificado como o negócio jurídico ocorrerá. O profissional poderá identificar nessa etapa se a compra será por uma pessoa jurídica ou pessoa física e qual sua finalidade, pois dependendo dessas respostas, a análise de documentos seguirá um caminho diferente para cada resposta.


  1. Regularidade dos imóveis: Tendo todos os documentos pertinentes ao imóvel, agora o profissional realizará a análise minuciosa de toda documentação com objetivo de encontrar algum problema que impedirá a segurança dessa compra.


  1. As partes: Ainda que o imóvel seja o objeto de toda compra, a titularidade das partes, dos proprietários será de extrema importância, pois através delas é possível emitir certidões e verificar a regularidade destes com o imóvel, podendo concluir que o imóvel não será perdido por uma dívida futura de um dos proprietários antigos.


  1. Riscos do negócio: Tendo o panorama de qual é o negócio jurídico, possuindo os documentos pertinentes às partes e do imóvel, agora é hora de analisar os riscos que a compra desse imóvel pode trazer. Aqui entra o que foi dito, mesmo havendo problemas com o imóvel, existem estratégias com um devido planejamento que podem ser resolvidos antes da compra para que o negócio tenha continuidade.


  1. Relatório: Ao final, o profissional especializado irá emitir um relatório contendo todas as informações que coletou referente a compra do imóvel. Isso fará com que o comprador tenha um parecer jurídico de análise de riscos quanto ao imóvel com a resposta que se é seguro comprar ou inseguro, podendo a partir daí, ficar tranquilo com a decisão que tomará.



QUAL PROFISSIONAL PODE FAZER A DUE DILIGENCE?


Quando se trata de uma compra e venda de imóvel, logo se tem a imagem de um corretor de imóveis que fará parte da intermediação do negócio. Entretanto, este profissional tem a obrigação legal de fornecer ao comprador todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, conforme artigo 723, do Código Civil. 


Essa responsabilidade foi atribuída ao corretor de imóvel justamente por ser intermediador de uma venda, ou seja, o seu objetivo é justamente vender o imóvel, então se houver problemas mais complexos advindos do imóvel, podem impedir a venda.


Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio.
Parágrafo único. Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência.

Assim, um corretor de imóveis consegue responder algumas perguntas da análise de riscos, contudo não pode responder todas, pois algumas atividades são privativas do advogado, conforme o Estatuto da Advocacia e da OAB.


Dessa forma, a investigação realizada na Due Diligence é feita de forma aprofundada com conhecimentos jurídicos de um advogado especialista em direito imobiliário, recomendando-se assim que seja realizada por um advogado.


Portanto, para que uma compra de um imóvel possa ser realizada com segurança e tranquilidade, é recomendado a análise de riscos através da Due Diligence por um advogado que poderá, de forma direta e específica, fazer uma investigação na documentação do imóvel para que se encontrar problemas referentes ao imóvel que será vendido ao comprador interessado, possa ser planejado e estruturado um plano de regularização e eliminar possíveis problemas que causam insegurança do negócio.


_________________________________________


Ficou com alguma dúvida? Deixe seu comentário para que possa te ajudar!


Espero que este conteúdo tenha sido útil para você, não se esqueça de clicar no  abaixo e de deixar um comentário dizendo o que achou. Isso é muito importante para mim!


E se você quiser conversar mais sobre o assunto comigo, pode entrar em contato por meio do e-mail: guilhermekaim.adv@gmail.com



Conheça o nosso escritório e nosso serviço de Due Diligence clicando no botão abaixo:



Contato Guilherme Kaim



Quer mais dicas e informações jurídicas? Visite e curta minhas redes sociais: Instagram e Facebook



ATENÇÃO: Essa publicação tem finalidade informativa e não substitui uma consulta com um profissional especializado.


Posts recentes

Ver tudo

Comments

Rated 0 out of 5 stars.
No ratings yet

Add a rating
bottom of page