Aquele que possui um imóvel e deseja emprestá-lo ao amigo ou familiar que está desempregado ou não tem condições financeiras de pagar aluguel ou então aquele que possui uma casa de praia e está pensando em emprestá-la para um amigo passar as férias com a família, ou qualquer outra situação que se tenha um imóvel e queira emprestá-lo, CUIDADO! Saiba como proteger seu imóvel.
Apesar de ser uma atitude nobre querer emprestar um imóvel para alguém de forma gratuita, deve-se atentar aos riscos. Isso porque você pode conhecer a pessoa para quem está emprestando, mas não sabe o que ela pode fazer futuramente com seu imóvel.
Afinal, estamos falando de patrimônio, e a pessoa a ser beneficiada com o empréstimo do imóvel terá posse sobre ele, podendo provocar riscos a propriedade como locar o imóvel sem autorização, ingressar com uma ação de usucapião, alegar que recebeu o imóvel como doação ou até mesmo danificar o bem.
Mas como posso emprestar meu imóvel de forma gratuita e não correr riscos?
A melhor forma de proteger o imóvel nessas condições seria a elaboração de um contrato de comodato.
Mas o que é um contrato de comodato?
Juridicamente falando, o comodato é uma das espécies de empréstimos que o Código Civil nos traz, que tem como característica seu empréstimo gratuito e apenas para uso temporário da coisa infungível e que deverá ser ressarcida ao final do contrato, ou seja, devolvido ao proprietário.
Art. 579. O comodato é o empréstimo gratuito de coisas não fungíveis. Perfaz-se com a tradição do objeto.
O contrato de comodato está previsto a partir do artigo 579, do Código Civil, e estipula algumas regras para sua elaboração que resultam na proteção do imóvel para o comodante, aquele que empresta.
Caso no contrato não seja estipulado prazo convencional entre as partes, se presumirá somente o necessário para a concessão do empréstimo.
Art. 581. Se o comodato não tiver prazo convencional, presumir-se-lhe-á o necessário para o uso concedido; não podendo o comodante, salvo necessidade imprevista e urgente, reconhecida pelo juiz, suspender o uso e gozo da coisa emprestada, antes de findo o prazo convencional, ou o que se determine pelo uso outorgado.
Ex: emprestei minha casa para meu amigo passar as férias de trinta dias dele com a família. Passaram mais de dois meses e este amigo ainda não me devolveu o imóvel e continua na minha casa. Dessa forma, se eu não tiver estipulado prazo para sua saída, se presumirá que o prazo é apenas os trinta dias que foi o motivo pelo qual emprestei minha casa para ele passar suas férias.
Além disso, o contrato de comodato para o empréstimo de um imóvel pode ser a chave fundamental para afastar uma alegação de usucapião. Pois se o comodante (quem emprestou o imóvel) tiver o instrumento contratual do comodato afastará do comodatário (aquele que pega o imóvel emprestado) o animus domini, ou seja, o ato de se achar dono, ficando evidente que a relação do comodatário com o imóvel era apenas de empréstimo e não tinha possibilidade de haver intenção de morar.
Ex: Emprestei minha casa a meu primo, pois ele passava por dificuldades financeiras, assim o deixei morando em minha casa de forma gratuita até que encontrasse um imóvel para morar. No entanto, viajei por cinco anos para outro país a trabalho e meu primo ingressou com uma ação de usucapião sobre minha propriedade sob a alegação que eu teria abandonado o imóvel. Dessa forma, com o contrato de comodato realizado entre nós dois, eu poderia comprovar que sua intenção nunca foi de morar, mas apenas um empréstimo para se reerguer financeiramente.
Ainda, o contrato de comodato poderá afastar a alegação do comodatário de que recebeu como doação o imóvel, isso porque a doação só seria válida se tivesse sido realizado escritura pública ou instrumento particular como dispõe o artigo 541, do Código Civil.
Ex: Emprestei minha casa para um amigo morar enquanto fazia faculdade na minha cidade. No entanto, meu amigo ingressou com uma ação de usucapião sobre minha propriedade, sob a alegação de que eu teria doado o imóvel para ele. Dessa forma, através do instrumento contratual de comodato, conseguiria provar que nunca foi realizado uma doação, e sim um empréstimo para morar enquanto fazia faculdade em minha cidade, e se não bastasse, não havia nenhuma escritura pública comprovando a doação.
Apesar de ser um empréstimo, o comodatário não poderá danificar o bem, e de acordo com o artigo 582, do Código Civil, o comodatário deverá tratar o bem como seu fosse, e caso haja danificação do imóvel deverá ressarcir os prejuízos.
Art. 582. O comodatário é obrigado a conservar, como se sua própria fora, a coisa emprestada, não podendo usá-la senão de acordo com o contrato ou a natureza dela, sob pena de responder por perdas e danos. O comodatário constituído em mora, além de por ela responder, pagará, até restituí-la, o aluguel da coisa que for arbitrado pelo comodante.
É importante salientar que o comodante, aquele que emprestar o imóvel, não poderá cobrar valor do comodatário a título oneroso de aluguel, pois poderá configurar uma locação e não um empréstimo de comodato.
Nesse tipo de negócio, os riscos serão maiores para o comodante que emprestou o imóvel. Dessa forma, é de extrema importância que a elaboração de um contrato de comodato seja bem feito, sendo a chave necessária para se resguardar de problemas jurídicos que possa sofrer, mesmo que confie na pessoa a quem está emprestando, sendo possível proteger o comodante com clausulas concretas que definam a responsabilidade do comodatário quanto aos possíveis danos causados no imóvel e a fixação de multa e indenização pelo descumprimento do prazo de devolução do imóvel ao término do empréstimo.
É possível verificar assim, que a elaboração de um contrato de comodato é a prevenção de dores cabeças futuras bem como desfazimento de amizade ou até mesmo desentendimentos familiares. Além disso, o contrato de comodato traz segurança jurídica ao patrimônio que deseja emprestar.
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